重點摘要
- 財政部臺北國稅局2026年10月22日公布，適用重購自住扣抵須同時符合3項條件，出售與重購的移轉登記要相隔2年內。
- 出售與重購的兩間房屋，本人、配偶或未成年子女都須辦竣戶籍登記並實際居住，且兩間房屋都不得出租、供營業或執行業務使用。
- 臺北國稅局舉例，納稅人列報重購自住房地扣抵稅額4百餘萬元，因賣出的A房地曾出租，核定扣抵稅額為0元。
【台灣建築時報／編輯部】換房想用房地合一稅的重購自住扣抵，賣掉的舊屋有沒有出租過，是這件實例被剔除扣抵的關鍵。財政部臺北國稅局發布新聞稿，舉出一件實例：納稅人列報重購自住房地扣抵稅額4百餘萬元，國稅局查得賣出的A房地曾出租，核定扣抵稅額為0元。記者打開財政部全球資訊網的這則新聞稿，再對照全國法規資料庫的所得稅法條文，整理出換房前要先核對的條件。
三個條件要同時符合
依新聞稿，適用對象是個人出售105年1月1日以後取得、依房地合一新制課稅的自住房地，要扣抵或退還，出售舊房地與重購新房地的移轉登記，必須相隔2年內。
第二個條件是戶籍與居住：本人、配偶或未成年子女，要在出售和重購的兩間房屋都辦竣戶籍登記並實際居住。第三個條件是兩間房屋都不能出租，也不能供營業或執行業務使用。是否自住，不是設了戶籍就算，國稅局是以有沒有實際居住的客觀事證綜合判斷。
先賣後買退稅，先買後賣扣抵
依所得稅法第14條之8，先賣舊屋、再買新屋的人，可以依重購價額占出售價額的比率，申請退還已繳的房地合一稅；先買新屋、後賣舊屋的人，則在出售後申報房地合一稅時，按同一比率扣抵應納稅額，扣抵數額不會超過應納稅額。
拿到優惠之後也不是結束。重購的房地如果在5年內改作其他用途或再移轉，國稅局會追繳原先扣抵或退還的稅額，所以規劃換房時，連新屋的使用方式也要一併考慮。
對屋主的影響
這則案例的重點，在舊屋的使用紀錄。申報時自行列報的扣抵稅額，事後仍會被國稅局查核；賣出的房屋只要曾出租，列報的扣抵就不被接受，案例中的納稅人還要補稅。
換房前可以先做三件事：核對兩間房屋的戶籍登記與實際居住情形；確認舊屋和新屋都沒有出租或營業使用；再核對兩次移轉登記的日期。有疑問時，可向戶籍所在地的稽徵機關洽詢，或撥打免付費電話0800-000-321。
換房前3個檢查點
- 戶籍與居住本人、配偶或未成年子女須在出售與重購的兩間房屋辦竣戶籍登記並實際居住。
- 不得出租營業兩間房屋都不得出租、供營業或執行業務使用，案例中舊屋曾出租，扣抵因此不被接受。
- 重購後5年重購房地在5年內改作其他用途或再移轉，國稅局會追繳原扣抵或退還的稅額。
先賣後買與先買後賣的稅額處理對照
| 情形 | 稅額怎麼處理 | 申請時點 |
|---|---|---|
| 先賣舊屋、後買新屋 | 依重購價額占出售價額的比率，退還已繳的房地合一稅 | 重購房地完成移轉登記的次日起5年內申請 |
| 先買新屋、後賣舊屋 | 依同一比率，從應納稅額中扣抵，不超過應納稅額 | 出售後申報房地合一稅時一併扣抵 |
臺北國稅局新聞稿的案例屬於先買後賣：甲君110年7月取得A房地，111年11月取得B房地，113年9月出售A房地；因A房地曾出租，列報的扣抵稅額核定為0元。
本報整理自：財政部臺北國稅局2026年10月22日新聞稿；所得稅法第14條之8。
常見問題
房地合一稅重購自住扣抵，舊房子出租過還能用嗎？
不能適用。新聞稿指出，出售與重購的兩間房屋都不得出租，案例中的舊屋曾出租，就不符規定。
先買新房再賣舊房，重購自住稅額要怎麼扣抵？
在出售舊屋、申報房地合一稅時，依重購價額占出售價額的比率扣抵應納稅額，扣抵數額不超過應納稅額。戶籍、居住與不得出租的條件仍要符合。
對重購自住扣抵有疑問，可以向哪裡詢問？
可向戶籍所在地所轄的稽徵機關洽詢，或撥打免付費服務電話0800-000-321。
本文原刊於台灣建築時報
資料來源
- 財政部臺北國稅局，〈房地合一稅之重購自住房地扣抵稅額如何適用？換房前必須留意相關條件〉，2026-10-22，mof.gov.tw
- 法務部全國法規資料庫，〈所得稅法第14條之8〉，2026-10-23，law.moj.gov.tw
本文出處：台灣建築時報（ACTA東盟媒體智庫）
原文：重購自住扣抵不能碰出租：舊屋曾出租，臺北國稅局核定扣抵0元
