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全國房價增速急降至1.9% 外圍與區域市場相對走強
菲律賓編輯部
蔡文傑 編譯｜2026年3月10日
菲律賓住宅市場今年出現明顯分化，大馬尼拉公寓庫存持續積壓，外圍走廊與區域城市卻因降息與區位需求共同支撐，錄得相對較強的吸收動能。
壓力集中在數字上。
根據菲律賓央行（BSP）最新數據，2025年第三季全國住宅不動產價格指數（RPPI）年增率急降至1.9%，較前一季的7.55%大幅縮水；大馬尼拉中央商業區豪華公寓均價同期下滑2.04%，至每平方公尺約20萬2,590披索，為連續第三季呈現年度跌幅，也是2022年第一季以來最差表現。
科利爾斯菲律賓研究部數據顯示，逾三萬戶現房仍待去化，大馬尼拉整體空置率在2025年上半年達24.5%。庫存去化年限雖已從逾13年縮短至約7.9年，但壓力猶在。
開發商的反應直接反映在銷售條件上——分期付款延展、租轉購方案與現金折讓普遍推出，部分地段出現名義漲幅2%至4%、實際折讓卻持續存在的背離現象。
需求並未消失，只是在搬家。
大馬尼拉外圍C5走廊與卡蒂普南沿線部分地段錄得4%至6%的年度漲幅，宿霧都會區達3.8%，達沃為核心的棉蘭老都會區更高達5.5%。BSP今年初的降息措施改善了房貸可負擔性，加速資金從CBD高定價產品外移至具區位支撐的外圍住宅。
科利爾斯預估菲律賓零售物業空置率將於2026年底跌破10%，工業地產中呂宋走廊在2026至2028年間預計新增870公頃供給，顯示商業與工業類不動產的結構性需求仍在。海外菲律賓勞工（OFW）匯款及規模約380億美元的BPO產業構成長期底盤，但現有大量供給仍集中於CBD豪華公寓，與多數家庭可負擔區間的落差，目前尚未看到明確收窄的跡象。
