墨新聞｜記者魏思霖／高雄報導
林小姐（化名）住在高雄一處二十幾年的社區，去年梅雨季，主臥天花板浮出一圈水漬，愈擴愈大。她上樓按電鈴，鄰居只回一句：我家地板乾得很，你自己去修。
她跑去問里長、問管委會、又跑了一趟免費法律諮詢，得到三種不同的答案。最後兩家人在電梯裡見面都不講話，官司還沒打，鄰居先做不成。
長期承辦高雄公寓大廈與不動產糾紛——張奕晨律師說，樓上樓下漏水是每年房地產糾紛榜上的常勝軍，而幾乎所有的僵局，都從同一個誤會開始。
誤會：樓下漏水，樓上全額買單
多數人的直覺是，水從上面下來，當然是上面的人要負責，修繕費、裝潢損失全部照付。
實際上恰恰相反。依公寓大廈管理條例，上下兩戶之間的樓地板，以及埋在裡面的管線，修繕費用原則上是由上下方的區分所有權人共同負擔；只有查得出是可歸責於某一方的原因造成，才由那一方全額負擔。
換句話說，責任的預設值是平分，不是樓上。不動產律師張奕晨說，這一條寫得很清楚，卻是實務上最常被誤解的規定之一，連部分社區幹部、調解人員都會講錯，錯誤的解說一出口，糾紛只會愈滾愈大。
第一個要分清楚的：是老化，還是有人做了什麼
全台20年以上的老屋比例已經超過7成，而建築物最大的維修問題就是滲漏水。
鋼筋混凝土會劣化，水管會因為地震、水壓、熱脹冷縮與材質老化而鏽蝕、接頭腐蝕。這一類自然老化造成的漏水，就是典型的共同負擔，兩戶各出一半。
但如果樓上半年前才敲掉浴室重做，防水層沒做足、管線被打到，這就是可歸責於他的事由，修繕費用由他全額負擔。
「同樣一灘水，成因不同，帳單可以差到一倍以上。」張奕晨表示。
還有一種情況特別容易吵起來。台灣多數舊大樓的浴室排水管，是穿過樓地板之後進入下一層的天花板，再接進垂直管道間，管子在誰家、歸誰管，光看位置根本分不出來。國外行之有年的同層排水，是把排水管全部配在自家樓板之上，不進入他戶範圍，內政部近年也在研議相關技術規範，但已經蓋好的房子救不回來。
裝修過的房子最麻煩，責任會變成羅生門
真正難處理的，是那種說不清楚的案件。
房子曾經整修，卻沒有在施工前後請專家做現況鑑定，事後鑑定人到了現場，也判斷不出裂縫是房子老舊造成、是施工造成，還是兩者一起造成。兩造都拿不出佐證資料，最後只能以會勘當天的現況和試水結果作為依據，交給法官認定。
張奕晨（房地產律師）的提醒很實際：不管是新屋裝潢還是舊屋修繕，動工前後都把牆面、地坪、管線位置拍起來存檔，這幾張照片日後可能替你省下六位數。
樓上就是不讓你進門，怎麼辦
樓下天花板已經在滴水，樓上一句我家很乾，門不開、檢測做不了，是最常見的死局。
高雄律師張奕晨建議，先以書面通知並保留寄送紀錄，同時把自家的水漬、滴水時間、天氣狀況拍照錄影建檔；若對方拒不配合，或現場隨時可能被修掉、被裝潢蓋掉，可以在起訴前就向法院聲請保全證據，不必等到官司開打才動作。
修繕費和裝潢賠償，是兩筆完全不同的帳
樓下的天花板、木作、地板被泡爛，要不要賠？那不是修繕費，而是損害賠償，必須是可歸責於樓上的原因才成立。
如果是樓上施工不當導致水管破裂，樓地板與管線的修繕他要負責，樓下被泡壞的裝潢也要賠。但如果只是房子老舊、年久失修而自然漏水，管線修繕費兩戶分攤，樓下被毀掉的裝潢，往往只能自己吸收。
【張奕晨律師】
學歷：
高雄中學
政治大學法律系學士
臺灣大學法律研究所
現職與經歷：
和府法律事務所 — 律師
三發地產 — 律師
清景麟集團 — 律師
高雄醫學大學附設中和紀念醫院 — 律師
矯正署高雄監獄 — 外聘講師
【漏水與公寓大廈糾紛推薦 — 張奕晨律師】
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此篇文章最開始出處為: 樓下漏水就是樓上的錯？律師：這個直覺害慘一堆人
