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北越綠色工業園區擴張、房地產資訊系統上路，加上平價住宅與社會住宅密集推出，顯示越南土地開發正由規模擴張轉向透明度、效率與可負擔性並進
越南編輯部 / 黃振綱 編譯
2026 年 3 月 7 日
越南土地開發市場今年出現新一輪結構調整，北部綠色工業園區擴張、房地產資訊系統數位化，以及平價住宅與社會住宅供應加快釋出，顯示市場主軸正從單純擴張轉向以基礎設施、資訊透明與可負擔產品為核心的開發模式。
在北部市場，綠色工業園區被視為新一輪土地開發與外資布局的重要驅動力。VietnamNet報導指出，2026年至2029年間，北部地區預計新增約5,050公頃工業用地、近100萬平方米即用型廠房，以及超過65.6萬平方米即用型倉儲；僅2026年，即用型廠房供給就預料增加逾64.3萬平方米。嘉平國際機場、南北高速公路擴建及連結深水港的自由貿易區規劃，也被視為北部轉向綠色製造與物流樞紐的重要支撐。
這波開發不只反映用地供給增加，也顯示外資對土地條件的要求正在改變。Cushman & Wakefield Vietnam指出，外資企業除租金外，愈來愈重視可擴張性、同步基礎設施與法律透明度，ESG與減碳承諾也已成為多國企業選址前提。其2025年第四季報告顯示，北部工業用地總供應已接近23,990公頃，年增42.8%，平均租金為每平方米135美元，工業地、即用型廠房與倉儲的出租率則維持在65.74%、86%與逾83%的相對高檔。
土地開發的另一條主線，則是制度數位化。Viet Nam News報導，越南第357/2025/NĐ-CP號法令已於2026年3月1日生效，要求建立住宅與房地產資訊系統，並為每一項不動產配置唯一電子識別碼，取代傳統紙本紀錄。市場人士認為，此舉有助提高資訊可得性與透明度，並降低一屋多賣、謠言炒作與虛假供需訊號等問題。
不過，這套制度能否真正改變市場，仍取決於資料庫是否與土地、人口、企業登記、稅務、信用、銀行與公證系統連動。報導引述業界與前官員說法指出，若房地產資料完成數位化後，交易、繼承或移轉等程序仍高度依賴紙本與冗長行政流程，改革效果將受限，甚至可能衍生新的執行障礙。這意味越南土地開發接下來的重點，不只是新增供給，更包括制度整合與行政效率。
住宅開發方面，VietNamNet報導，越南2026年初已有多個社會住宅與平價住宅案密集推出，價格多落在每平方米1,980萬至2,900萬越盾之間。越南建設部官員表示，今年部分先前受法律問題拖延的項目將重新啟動，住宅供給將較2025年明顯增加，優先發展類型包括社會住宅、工人住宅與低價商業住宅。
以河內為例，Kim Hoa都市住宅區CT2案已開始受理240戶登記，價格約每平方米1,980萬越盾；Hạ Đình新都市區社會住宅案暫定價格約每平方米2,500萬越盾；Tân Lập案則約每平方米2,900萬越盾。報導並稱，Viglacera已準備淨地，計畫2026年在河內、廣寧、北寧、富壽與寧平等地投資約1萬戶社會住宅與工人住宅。這類產品雖屬住宅供給，但本質上也反映地方土地用途調整與開發重心，正逐步向可負擔住宅傾斜。
整體來看，越南土地開發市場目前由三股力量共同塑形：外資帶動的綠色工業園區擴張、官方推動的不動產數位化，以及平價住宅與社會住宅供應重整。前兩者提供區域與產業用地需求，中者試圖降低交易不透明與法律風險，後者則回應住宅市場長期供給失衡。這也意味，越南接下來的土地開發競爭，不再只比拼地段與規模，而是更看重法制清晰度、基建協同與產品可負擔性。
