【索引新聞｜黃振綱／越南 綜合報導】越南房地產市場在 2025 年第三季度出現顯著復甦，多家主要開發商營收與獲利大幅成長，Sunshine Group 第三季淨營收達 4.23 兆越南盾（約 1.6 億美元），較去年同期暴增 26 倍，稅後淨利突破 1.5 兆越南盾；Becamex IJC 第三季淨營收 6,716 億越南盾，年增 3.5 倍，稅後利潤 2,543 億越南盾，較去年同期成長近 3 倍。
河內與胡志明市一級市場房價分別年增 33% 與 36%，惟高房價已壓縮吸納能力，而美國關稅政策雖一度令工業地產投資者暫緩租地談判，市場預期第四季外國直接投資將顯著回升。
主要開發商業績全面爆發
- Sunshine Group 第三季淨營收 4.23 兆越南盾，年增 2,500%，稅後淨利 1.36 兆越南盾；前九個月累計淨營收 4.88 兆越南盾，獲利年增 2.6 倍。
- Becamex 基礎設施開發公司（Becamex IJC）第三季淨營收 6,716 億越南盾，年增 250%，稅後利潤 2,543 億越南盾，年增近 200%；前九個月淨營收 9,966 億越南盾，年增 39.5%，獲利成長 99%。
- 巴地-頭頓住房開發公司（Hodeco）第三季稅後利潤 5,386 億越南盾，為去年同期 40.5 倍；前九個月稅後利潤達 5,330 億越南盾，全年預估稅後利潤 6,080 億越南盾，年增約 850%（。
- DIC Group 前九個月合併營收與其他收入近 2 兆越南盾，稅前利潤 2,090 億越南盾，分別達成年度目標的 54% 與 29%；管理層預期隨關鍵法規文件於 10-11 月完成，將達成全年目標。
房價飆漲壓縮吸納力 工業地產受關稅衝擊
- 2025 年前九個月越南房地產交易量僅年增 1%，但河內一級市場房價年增 33% 達每平方公尺 8,000 萬越南盾（約 3,077 美元），胡志明市年增 36% 達每平方公尺 8,900 萬越南盾（約 3,423 美元）；高房價已限縮市場吸納能力。
- MBS Research 預估上市房地產企業 2025 年獲利將較去年成長 70%，主要受惠低基期復甦與股權轉讓財務收益；第三季新推案包括 The Opus One、The Privé、Gladia、The Gió Riverside 等專案預訂率高。
- 美國新關稅政策導致投資者暫緩工業用地租賃談判，重創第三季工業地產企業業績：Becamex 與 IDICO 獲利預估年減 36% 與 45%；惟美國對越南關稅率約 19-20%，與泰國、印尼、菲律賓、馬來西亞相當，遠低於印度的 50%。
- MBS Research 預期經歷停滯後，2025 年第四季外國直接投資將大幅湧入越南，將正面影響工業地產企業營運表現。
重點觀察與決策提醒
- 越南房地產開發商獲利激增與房價暴漲，是否預示供需失衡風險，台商赴越南佈局製造基地應如何評估土地與廠房成本變化？
- 美國關稅政策雖令工業地產短期承壓，但越南關稅率仍低於印度等競爭對手，台灣供應鏈企業赴東南亞佈局時，越南與其他東協國家的關稅與基建條件如何權衡？
FAQ｜越南房地產強勁復甦 台商如何把握投資機會？
東協商會（社團法人東協商貿發展策進會）｜黃振綱 理事長
Q1：越南房地產市場第三季業績爆發，台商進軍越南市場應關注哪些風險？
黃振綱理事長表示，越南房市復甦確實強勁，但需注意三大風險：
- 河內、胡志明市房價年增逾三成，遠超一般購買力，恐面臨供需失衡。
- 新供給高度集中高端與豪宅，中低價位嚴重短缺，台商派駐人員居住成本攀升。
- 工業地產受美國關稅政策影響，投資者觀望情緒濃厚。
建議台商評估製造基地佈局時，應同步考量土地成本上漲、人員安置費用與政策不確定性。
Q2：越南工業地產受美國關稅衝擊，台商供應鏈佈局是否應轉向其他東協國家？
黃振綱理事長：短期工業地產確實承壓，但越南關稅率 20% 仍與泰國、馬來西亞相當，遠低於印度 50%，且越南基礎建設、勞動力素質與產業聚落效應仍具競爭力。建議台商採『多點佈局』策略：越南適合電子、紡織等成熟產業鏈，泰國可著重汽車零組件與高階製造，馬來西亞則聚焦半導體封測。
