【索引新聞｜蔡文傑／菲律賓 綜合報導】菲律賓平價住宅開發商 CitiHomes 旗下最大開發案「Paseo de Lipa」將於 2026 年第一季啟動建設，這座位於八打雁省（Batangas）的 100 公頃混合用途城鎮，規劃五大住宅村、四大商業區及永續設施，鎖定多世代家庭需求，總計將供應逾 1,700 個住宅單位。
執行副總裁 John Philip Wang 透露，Estella 與 Madeira 兩村土地開發自 2024 年 12 月啟動，但受 2025 年雨季影響進度放緩，目前仍在整地階段。
開發規模與永續佈局
- 五村分眾策略鎖定剛需與升級買盤：Estella 村佔地 9 公頃將建 763 戶，Madeira 村佔地 15 公頃規劃 934 戶，另有 Abrego、Verdeza、Marbella 三村陸續推出，產品涵蓋入門連棟別墅、雙併住宅與獨棟豪宅，呼應 Batangas 多世代同住文化。城鎮配備 2.1 公里主幹道串聯 Lipa-Ibaan 與 Adya 兩大幹線，三座橋樑跨越天然溪流連結三個行政區，1.3 公尺自行車道與步行廊道強化綠色交通網。
- 綠建築標配搶攻 ESG 商機：所有住宅標配太陽能板系統提供免費再生能源，雨水回收系統兼具防洪與水資源循環功能，淡水儲水槽確保日常供水無虞，呼應菲律賓政府對永續建築的政策推動。開發商 CitiHomes 成立於 1983 年，過去專注大馬尼拉都會區與甲米地省（Cavite）平價住宅，已開發 200 公頃土地、20 個社區，Paseo de Lipa 是首個跨足 Batangas 的城鎮級項目。
市場競局與投資信號
- 區域供需缺口引爆搶地戰：Batangas 人口自 2015 年的 269 萬成長至 2024 年 305 萬，10 年增幅 13%，帶動住宅與工業地產需求。Century Properties 於 2025 年 9 月發表 Batangas 第二座城鎮「PHirst Centrale Batulao」，496 戶住宅單價 450 萬披索起，顯示開發商搶進二線城市趨勢。菲律賓房地產市場 2025-2029 年預估年均成長 3.59%，住宅板塊規模將達 5.82 兆美元，平價住宅與城鎮開發成焦點。
- 台商佈局菲國房產鏈契機浮現：2025 年 10 月菲律賓經濟區管理局（PEZA）赴台北招商，揭露 78 家台資企業已投資 171 億披索、創造 2.66 萬就業。台灣投資論壇顯示，Shangri-La 旗下 Laya 機場捷運宅 2024 年半年漲幅達 9-15%，租金報酬率在亞洲具競爭力。Batangas 國際海港與經濟區吸引製造業群聚，配套住宅需求攀升，城鎮開發模式為台灣建材、智慧家居與營建業者帶來供應鏈切入點。
重點觀察與決策提醒
- Batangas 城鎮熱潮能否複製台灣綠建材與智慧社區輸出經驗？
- 平價住宅爆量供給是否壓縮租金報酬率，台商如何選對產品避開套牢風險？
FAQ｜菲律賓城鎮開發浪潮，台商該如何精準卡位？
東協商會（社團法人東協商貿發展策進會）｜黃振綱 理事長
Q1：CitiHomes 這類開發商選 Batangas 而非大馬尼拉，反映什麼市場訊號？
黃振綱理事長：「菲律賓平價住宅已從都會區外溢至二線省份，Batangas 鄰近馬尼拉僅 2 小時車程，基礎建設如 STAR 高速公路與國際海港成熟度高，製造業與 BPO 產業進駐帶動就業人口成長。台商若瞄準建材供應鏈，應關注開發商標配項目如太陽能板、雨水系統，這類綠建築配件在菲律賓法規趨嚴下需求將持續擴大。」
Q2：台商投資菲律賓房地產該注意哪些財務陷阱？
黃振綱理事長：「菲律賓房產允許外資持有公寓但不含土地，且轉手稅費高達 12% 交易稅加資本利得稅，流動性遠低於台灣。建議台商優先選擇上市開發商如 Ayala Land、SM Development，或與在地台資企業合作包租模式，避免單打獨鬥。城鎮開發案完工時程常因氣候與法規延宕，現金流規劃至少預留 18-24 個月緩衝期。」
